Meer woningen, maar geen kopers? Onze analyse van Prinsjesdag 2026
Door: Gerald Pas, Consultant Vastgoed Online
Ik zie ze bijna wekelijks voorbijkomen, nieuwbouwplannen waarbij de lijst met geïnteresseerden vele malen groter is dan het aantal woningen. Het verkoopteam start vol goede moed met de toewijzing van de woningen en dan blijkt gaandeweg toch dat de situatie niet zo rooskleurig is.
Slechts een deel van de optanten kan de woning financieren en voor de afvallers wordt snel doorgeschakeld naar de volgende kandidaten. Die blijken in de tussentijd al verder gezocht te hebben en ergens anders beet te hebben.
Prinsjesdag 2026 kwam met een goede kop: € 7 miljard voor woningbouw. Goed nieuws, denk je. Voor de woningbouw wel. Aan de verkooptafel valt het tegen.
Prinsjesdag 2026 bouwt woningen, geen kopers
Het kabinet kondigde rond Prinsjesdag het ‘Actieplan Versnelling Woningbouw’ aan. Een uitwerking van 50 snel te realiseren concrete acties. Hierin heeft het kabinet, tot 2035, € 7 miljard gereserveerd voor woningbouw.
Maar wat betekent dit nou concreet voor geïnteresseerden in een nieuwbouwwoning?
De koper ziet er weinig van terug. Oké, de startersvrijstelling gaat van € 555.000 naar € 615.000. Maar dit is alleen interessant voor kopers van bestaande woningen, aangezien de startersvrijstelling toegepast wordt op overdrachtsbelasting ,die een nieuwbouwkoper niet betaalt. Wel gaat de hypotheekrenteaftrek wat omhoog, al verhogen banken tegelijkertijd hun rentes en vangt de koper daardoor ook hier bot. Het enige voordeel zit wellicht in de € 2,3 miljard die het kabinet beschikbaar stelt voor de bijdrage die gemeenten krijgen bij de realisatie van betaalbare woningen, € 7.000 per woning. Dit helpt de bouw op gang, maar de koper merkt er zelf weinig van.
Misschien wel positief: de meeste van deze plannen zullen nog door de Tweede- en Eerste kamer moeten.
Inschrijving versus koopkracht
Hoe dan ook, er komen waarschijnlijk meer betaalbare woningen op de markt, voor kopers van wie de financiële ruimte niet direct groter gaat worden. Het gat tussen inschrijving en het daadwerkelijk kunnen kopen van een woning, zal hiermee dus zeker niet kleiner worden.
Lars, directeur Studio X, schreef onlangs dat nieuwbouw niet meer vanzelf verkoopt en dat je daarom de koper tegenwoordig zelf moet opzoeken. Die mening deel ik. Sterker nog, dit is nog maar de eerste helft. De tweede helft begint op het moment dat die koper zich daadwerkelijk inschrijft. Een inschrijving zegt namelijk iets over interesse, maar niets over koopkracht.
Wie de juiste koper zoekt, heeft daarom data nodig. Niet alleen over wie klikt en zich inschrijft, maar juist over wie uiteindelijk kan gaan kopen. Bij Studio X halen we het eerste uit onze campagnes, het tweede halen we op vanuit Vastgoed Online.
Niet alleen wij, maar ook de NVM ziet dit terug. Makelaars melden aan de NVM dat nieuwbouwwoningen moeizamer verkopen en dat er vaker meerdere optanten nodig zijn voordat een woning verkocht wordt.
Benieuwd hoe wij hier mee omgaan?
De rekensom achter je inschrijflijst
Neem een woning op de grens van betaalbaar: circa € 405.000. Volgens de Rabobank kan een huishouden met een doorsnee inkomen zo’n € 360.000 lenen. Dat is een gat van zo’n € 45.000.
Zoals gezegd krijgt de gemeente straks € 7.000 voor de realisatie van een betaalbare woning, de koper krijgt niets. Dit gat blijft dus, ondanks het afgekondigde actieplan, gewoon bestaan.
Sommige inschrijvers kunnen dat gat dichten, anderen niet. Op je inschrijflijst zie je dat verschil niet. Ze staan er allebei, met een naam, een e-mailadres en een voorkeur voor een specifiek bouwnummer.
Wijs je toe op volgorde, loting of op gevoel, dan ontdek je pas weken later bij de hypotheekaanvraag wie dat gat kan dichten en wie niet. Elke week dat een woning onder optie staat bij iemand die het niet redt, is een week waarin de koper die het wel kan financieren verder kijkt. En die heeft genoeg keuze: volgens de NVM staan er ruim 20.000 nieuwbouwwoningen te koop, het hoogste aantal sinds 2015.
Van loten naar toetsen
Loting voelt eerlijk en in een markt met overvraag was het dat ook. In de huidige markt schuif je er vooral het financiële risico mee naar achteren. Wij adviseren daarom om zo snel mogelijk financieel te toetsen. Niet pas wanneer geïnteresseerden de optie krijgen, maar al bij de inschrijving. Vraag naar inkomen, eigen middelen en of er eerst een woning verkocht moet worden. Dan weet je voor het toewijzen wie het waarschijnlijk wel en wie het waarschijnlijk niet kan betalen.
Leg die indicatie vervolgens naast wat iemand zoekt. Dan krijgt de koper die het kan betalen het type dat bij hem past en blokkeert niemand een woning die hij niet kan financieren. De Matchmaker in Vastgoed Online hebben we daarom op deze twee fundamenten gebouwd: woonwens en financiële haalbaarheid. Niet op wie zich het eerst inschreef of op wie het beste voelt.
Houd daarnaast de doorlooptijd kort en meet waarom een optant uitvalt. Volgens onderzoek van De Hypotheker onder ruim 500 woningzoekenden heeft 63 procent woonplannen of andere belangrijke levenskeuzes uitgesteld of aangepast, omdat ze geen passende woning vinden. De koper is er dus wel, alleen hij wacht. Vindt hij eindelijk een woning die past, dan wil hij zekerheid. Elke week tussen inschrijving en de uiteindelijke handtekening is een week waarin die zekerheid kan omslaan in twijfel. Weet hoelang dat bij jou duurt en weet waar kopers afhaken: bij de prijs of bij de financiering.
Terug naar je inschrijflijst
Het geld uit Den Haag verandert niets aan dat gat van € 45.000. Het zorgt hooguit voor meer woningen waar dat gat een rol speelt. Wat je wel in de hand hebt, is het moment waarop je het ontdekt.
Bij de hypotheekaanvraag heb je onnodig tijd verloren, bij de inschrijving kun je eenvoudig bijsturen.
Op 29 oktober om 10:00 uur geven we het webinar “Toewijzen kan slimmer: beter onderbouwd, sneller verkocht”. Daarin laten we zien hoe je toewijst op haalbaarheid in plaats van op volgorde of op basis van gevoel. Meld je hier aan. Kijk je liever eerst samen naar je eigen project? Mail me dan op: [email protected]
Gerald Pas
Consultant Vastgoed Online